LE PROGRAMME :

On connait Versailles pour son fastueux passé, la démesure de son château à l’image de son instigateur, Louis XIV, mais que savons-nous aujourd’hui de cette ville résidentielle aux portes de notre capitale ?

La Ville de Versailles met tout en œuvre pour attirer des entreprises afin d’enrichir le potentiel d’emplois et rapprocher les résidents de leur lieu de travail.

Versailles est une ville vivante qui offre un potentiel économique, culturel et social non négligeable :

• Plus de 88 000 habitants
• Un revenu moyen par habitant de : 20 675 € (2008) alors que les Communes de + de 10 000 habitants affichent : 11 828 € (2008)
• 608 associations actives
• Nombre d’entreprises en 2009 : 5 571
• Nombre de commerces en avril 2009 : 1 619
• 5 gares : en moyenne 55 000 personnes montantes par jour en plus de la population résidentielle.
• Site touristique incontournable, pour son Château et ses jardins, mais aussi pour de nombreux autres édifices classés, et une activité culturelle riche et variée

« Le Garde-Meuble de la Couronne » était l'administration chargée de la gestion du mobilier et des objets d'art destinés à l'ornement des appartements royaux. Tout d'abord simple attribution du valet de chambre du roi depuis le Moyen Âge, la création d'une administration spécifique, dirigée par un intendant, s'avéra nécessaire pendant le règne de Henri IV devant le développement des maisons royales. La charge d'intendant général des meubles de la Couronne devint de plus en plus prestigieuse à partir du règne de Louis XIV.

Non loin des portes du Château de Versailles, situés entre le parc et la rue des Réservoirs, deux immeubles  étaient consacrés au stockage et à l’entretien du mobilier de la couronne.

Après ces heures glorieuses, ces deux immeubles ont accueilli certaines administrations du conseil Général des Yvelines qui en était propriétaire.

Classés à l’inventaire des Monuments Historiques depuis 1930, ces deux immeubles font aujourd’hui l’objet d’un projet de réhabilitation – projet soutenu par le conseil Général des Yvelines, par la municipalité de Versailles, et par la DRAC.

Une aubaine pour tous les amateurs de bel immobilier ancien, qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier en profitant d’un des derniers leviers fiscaux non plafonnés.

Un programme Monument Historique qui échappe au plafonnement des niches fiscales 

L’intégralité des dépenses de rénovation, qui représentent entre 65% et 55% du prix de revient des appartements, donnera lieu à un déficit foncier imputable sur le revenu global sans aucun plafonnement.

Les travaux seront engagés en 2011, pour s’achever au cours du 2^ème trimestre 2014.

Les investisseurs auront ainsi la possibilité d’impacter 3 ou 4 exercices fiscaux.

Une fiscalité très avantageuse, même en résidence principale ! Les charges foncières et déficits fonciers s’imputent alors pour 50% de leur valeur.

Un programme de 83 appartements, du T1 au T5 duplex.

Des budgets compris entre 230 000 € et 1 560 000 € - hors stationnement, soit un prix au m² compris entre 9000 € et 12000 € avant défiscalisation.

LE PROMOTEUR :

Un projet piloté par François 1^er Finance, acteur de référence dans la valorisation des immeubles MH et Malraux, qui a été retenu par le conseil général des Yvelines, ancien propriétaire et occupant des lieux.

Ce groupe, qui existe depuis 1991, a près de 20 réalisations a son actif. 

Les travaux seront réalisés par Oriel rénovation, également spécialisée dans la rénovation d’immeubles classés. Une équipe de spécialistes avec notamment un architecte du patrimoine.

NOTRE ANALYSE :

Une occasion unique d’acquérir une des anciennes annexes du Château et un édifice qui fait partie de l’Histoire de France … un programme qui mérite pleinement la qualité de Monument Historique !

Les plus beaux lots, appartements de réception donnant sur rue, ou encore ceux ayant des vues directes sur le château ou le parc, feront l’objet de beaucoup de convoitises.

Pour ces appartements,  la valeur locative se situe entre 20€ et 24 €/m².

Avec une fourchette de prix de 9500 €/m² à 12 000 €/m² avant défiscalisation (en moyenne 41% du budget travaux qui représentent entre 55% et 65% du prix global), les appartements d’exception qui sont proposés sauront séduire les amateurs d’immobilier les plus exigeants.

Ainsi, qualité de l’adresse, prestations exceptionnelles et opération de forte défiscalisation confèrent un caractère unique à cet investissement immobilier.

Le non respect de l’engagement de conserver la propriété des immeubles monuments historiques et assimilés, entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Pour tout savoir sur les modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles…