Loi de défiscalisation Malraux

L’objectif de la loi Malraux est la sauvegarde du patrimoine en milieu urbain.

L’investissement et la restauration immobilière complète dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine (ZPPAUP) permet aux propriétaires de réaliser un gain fiscal élevé qui participera au financement d’un patrimoine immobilier exceptionnel.

Loi Malraux

Les personnes ayant investi dans des immeubles situés dans des périmètres de restauration immobilière peuvent, sous certaines conditions, soit imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global, soit profiter d'une réduction d'impôts de 30 à 40 % des travaux réalisés chaque année dans la limite de 100.000 €. Les immeubles pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux est intervenue avant le 1er janvier 2009 resteront sous le dispositif « déficit foncier Malraux » ; pour les autres, le régime de la « réduction d’impôt Malraux » s’appliquera d’office.

Les réformes des niches fiscales et autre coup de rabot de 10% intervenus dans le cadre des de lois de finances 2009 et 2011, portent les modifications suivantes au dispositif Malraux :

• les dépenses supportées en vue de la restauration complète d’immeubles classés donne lieu à une réduction d’impôt  égale à 30% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et 27%  ensuite (30 moins coup de rabot de 10%) de leur montant dans une limite annuelle de 100 000 €. Ce taux passe à 40% (2009 et 2010) et 36% ensuite (40 moins 10%) pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.
• les immeubles concernés ne sont plus seulement les locaux d’habitation ; sont aussi admis les locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation et dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• que l’immeuble soit loué à titre de logement d’habitation (location nue) ou non, le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt s’engage à louer le bien pendant neuf ans.

La restauration immobilière consiste à modifier les conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dont la qualité justifie l'accomplissement de travaux de restauration immobilière.

Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.

Les revenus de la location d'immeubles ayant fait l'objet d'une opération "Malraux" sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.

Le déficit éventuellement généré par l'opération de restauration comprend les charges déductibles suivantes, dont la plupart sont propres au régime général des revenus fonciers :

• frais de gérance et de rémunération des concierges,
• dépenses engagées pour les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, s'ils n'ont pas donné lieu à la réduction d'impôt Malraux
• impôts,
• frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU),
• travaux de démolition imposés par le maire ou le préfet,
• travaux de reconstruction nécessités par la démolition imposée,
• travaux de transformation en logements de l'immeuble,
• travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage.

Le caractère déductible ou non de ces travaux dépend de la date d'obtention de l'autorisation des travaux.

Certaines conditions doivent cependant être respectées pour que les travaux propres au régime de restauration immobilière soient admis en déduction du revenu global :

• Les immeubles à restaurer doivent se situer dans des zones géographiques particulières :
  • les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé - ZPPAUP. Les travaux engagés doivent alors être déclarés d'utilité publique ;
  • les secteurs sauvegardés.
• Les logements doivent constituer la résidence principale des locataires pendant au moins 6 ans. Le propriétaire doit louer le logement dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

• Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France.

• L'initiative de l'opération peut émaner de trois entités juridiques :
  • le propriétaire de l'immeuble. Si l'immeuble n'appartient pas à un propriétaire unique, il doit y avoir un regroupement des initiatives individuelles sous la forme d'une association foncière urbaine ;
  • les collectivités publiques et plus précisément l'Etat ou les collectivités territoriales ;
  • d'autres organismes, le plus souvent mandatés par l'Etat ou les collectivités territoriales.