Censi BOUVARD - LMP & LMNP : investir en résidences de services et location meublée
Les statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel, classique ou Bouvard, concernent les investissements réalisés en résidences meublées avec services :
- Résidences étudiantes ou d’affaires
- Résidences pour personnes âgées EHPAD ou résidences séniors
- Résidences de tourisme
Ce type d’investissement apporte des solutions à différents objectifs :
- profiter d'une fiscalité très avantageuse :
* réduction d’impôts forte échelonnée sur 9 ans en optant pour le dispositif LMNP Censi Bouvard
* fiscalité très faible ou nulle sur les loyers encaissés pendant de nombreuses années grâce aux amortissements comptables pratiqués en LMP et en LMNP Classique
* réduction d’impôt forte et concentrée sur l’année de l’acquisition avec le statut LMP
- protection de la famille : le financement par prêt in fine apporte un haut niveau de prévoyance grâce aux assurances de prêt, et à l’adossement d’un contrat d’assurance vie
- Revenus complémentaires garantis et défiscalisés (utilisation des amortissements comptables en LMP ou LMNP Classique)
- Statut social et couverture du gérant : le statut de loueur professionnel apporte une protection sociale et des droits à la retraite dans le cas où le gérant n’a pas ou plus d’autre activité professionnelle
- Exonération possible au titre de l'ISF
Depuis avril 2009, l’investissement en résidences de services sous le statut de LMNP – loueur en meublé non professionnel – offre à l’investisseur le choix entre deux traitements fiscaux : LMNP classique avec amortissement ou LMNP Censi Bouvard avec réduction d’impôts.
Dispositif Censi Bouvard
Il s’agit d’une option fiscale nouvelle pour les investissements immobiliers réalisés en résidences de services avec le statut LMNP. Dispositif temporaire valable de 2009 à 2012.
En choisissant ce dispositif, le contribuable bénéficie d’une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient de son investissement, dans la limite de 300 000 €, étalée sur 9 ans, en conservant le droit de récupérer l’intégralité de la TVA. Le prix de revient est constitué du prix de l’immobilier (foncier et bâtis) hors taxes et des frais d’acquisition. Le mobilier n’est pas pris en compte, mais il fera l’objet d’amortissement venant en diminution des loyers perçus pour le calcul du BIC imposable (cf LMNP classique).
Le taux de 25% est valable pour les investissements réalisés (acte d’acquisition notarié) en 2009 et 2010 ; Il passe à 20% pour 2011 et 2012. Au-del , le dispositif devra être reconduit par les parlementaires.
La réduction d’impôts s’applique à l’impôt sur les revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le plafond de 300 000 € peut être atteint avec une ou plusieurs acquisitions la même année. En cas de dépassement de ce plafond, les amortissements constatés sur ce dépassement peuvent être déduits fiscalement pour le calcul du BIC.
Si la réduction d'impôt excède l’impôt dû, le solde pourra être imputé sur les années suivantes ( jusqu' la 6ème année).
Sont concernées les résidences de services neuves, ou celles qui sont achévées depuis plus de 15 ans et qui font l’objet d’une réhabilitation complète.
LMNP Classique et LMP
Spécificités et fonctionnement pour les deux statuts :
- Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC, et non de celle des revenus fonciers.
- Les biens concernés par l'activité de location meublée professionnelle peuvent être amortis sur un mode linéaire. Cet amortissement doit être calculé sur une durée normale d'utilisation (environ 35/40 ans). L'amortissement ne peut générer ou augmenter un éventuel déficit lié à l'activité de location. S'ils ne sont pas utilisés l’année de leur constatation, les amortissements sont reportables sans limite.
- Lorsque les charges ne compensent pas totalement les loyers, ce qui est le cas lorsque les charges d'emprunt diminuent ou disparaissent, les amortissements peuvent être pris en compte pour obtenir un résultat fiscal BIC égal à zéro et donc ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de cette activité.
On obtient alors des revenus non fiscalisés sur une très longue période.
- Obligation de tenir une comptabilité.
- Les investissements en résidences avec services ou résidences de tourisme classées se prêtent particulièrement bien aux opérations LMP et LMNP. Ils offrent l'avantage de pouvoir récupérer la TVA sur le montant de l'investissement, et sont assortis d'un bail commercial proposé par un gestionnaire, offrant ainsi une garantie de loyer.
- Récupération de la TVA pour les logements donnés en exploitation par bail commercial, et assortis de prestations de services
- possibilité d’opter pour le micro BIC en LMP ou en LMNP, et ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur le résultat imposable, dès lors que le chiffre d’affaires est inférieur à 32 000 € HT.
Définition du Loueur Meublé Non Professionnel
La location en meublé, à titre habituel, de chambres, d'appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale.
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel un propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, qui n’est pas inscrit au titre de cette activité au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € TTC, ou encore si celles-ci sont inférieures aux autres revenus professionnels de la catégorie des traitements et salaires.
Définition du Loueur Meublé Professionnel
La location en meublé, à titre habituel, de chambres, d'appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale.
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, et qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles.
Ces recettes doivent être supérieures aux revenus de la catégorie traitements et salaires. Cette dernière condition est une des réformes liées au plafonnement des niches fiscales dans le cadre de la loi de finance 2009. Pour les contribuables ayant obtenu le statut LMP avant le 1er janvier 2009, voici ce qui est prévu : les recettes seront comptées pour un montant quintuple à leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.
Défiscaliser grâce aux statuts de loueur meublé Professionnel :
- Imputation des déficits sur le revenu global sans plafond pour ceux qui bénéficient du statut LMP. Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit BIC sont l'ensemble des charges locatives, des charges financières liées à l'acquisition, ainsi que les frais d'acquisition ou encore d'étude et de recherche. Les déficits BIC constatés en situation de LMNP, seront imputables sur les revenus de même activité au cours des dix années suivantes, si le statut LMNP est toujours actif.
- Réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition, à compter du 1er janvier 2009, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet de réhabilitation ou de rénovation. La réduction d’impôt est égale à 5% du le prix de revient des logements, et ne peut excéder 25 000 €. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Le contribuable qui bénéficie de cette réduction d’impôt s’engage à louer le logement pendant au moins neuf ans.
- Exonération des plus-values : pour les cessions réalisées par le LMP en activité depuis cinq ans, et réalisant moins de 90 000 € de recettes
- Exonération ISF : les biens LMP ne sont pas pris en compte dans l’assiette de calcul de l'ISF, si le revenu BIC est supérieur ou égal aux autres revenus professionnels
- Avantages en matière de transmission de patrimoine, puisqu'il s'agit de patrimoine professionnel, généralement détenu au travers d'une SARL soumise à l'IR.
